Verfahren und Methoden bei der Wertermittlung von Immobilien

Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken

Das Vergleichswertverfahren ist das bevorzugte Verfahren für die Bewertung von unbebauten Grundstücken. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Dieses Verfahren ist vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen geeignet.

Ertragswertverfahren bei bebauten Grundstücken/Renditeüberlegungen

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags ermittelt. Der Bodenwert wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen wird von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks ausgegangen. Dieses Verfahren wird dann angewandt, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Hierzu zählen z.B. Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien.

Sachwertverfahren bei Eigennutzung

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten ermittelt. Der Herstellungswert von Gebäuden wird unter Berücksichtigung ihres Alters und von Baumängeln und Bauschäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände ermittelt. Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfaßt werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Bodenwert und Wert der baulichen Anlage ergeben den vorläufigen Sachwert der Grundstücke. Durch den Sachwertmarktanpassungsfaktor wird der vorläufige Sachwert an den regionalen Markt angepasst. Der so ermittelte Sachwert entspricht dem Marktwert der Immobilie. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern.

Quellen: WertV, ImmoWertV, BauGB

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